Главная / Статьи / Анализ рынка цен на недвижимость г.Новороссийска

Анализ рынка цен на недвижимость г.Новороссийска

Опубликовано: 07.05.2008.

Прежде, чем знакомить читателей с ценами на рынке недвижимости в нашем родном городе, хочу предложить небольшую географическую справку для иногородних.

Новороссийск — третий по величине город Кубани после Краснодара и Сочи. Его значение для экономики края трудно переоценить: он является воротами Кубани на Черном море и одной из основных военно-морских баз России. В связи с этим рынок недвижимости Новороссийска всегда отличался разносторонним развитием всех сегментов и стабильным спросом на жилье.

Современный Новороссийск до 2007 года состоял из трех округов: Центрального, Восточного и Приморского. Центральный и Приморский округа находятся на западной стороне бухты и немного вытянуты вдоль реки Цемес. На территории Центрального округа расположены городская администрация, морской вокзал, административные сооружения порта, большая часть офисов, главные рынки и автовокзал. Цены на недвижимость в этих районах стабильно высоки, так как пользуются постоянным и непреходящим спросом.

Восточный округ находится на восточной стороне Цемесской бухты, окруженной склонами Маркотхского хребта. Интересно, что местные жители называют Восточный округ «той стороной». Тут есть железнодорожный вокзал и ряд важных инженерных сооружений, во многом определяющих облик Новороссийска. Например, из центра города хорошо видна расположенная здесь девятиэтажная башня элеватора, который в 1890х годах был самым крупным не только в России, но и во всей Европе. Рядом с башней — трубы цементных заводов, построенные еще раньше, во времена пресловутого «Стандарта». Словом «Стандарт» сейчас называют район новороссийских трущоб недалеко от промзоны в восточной стороне. Здесь преобладает старый жилищный фонд: квартиры в общих дворах, нередко с удобствами на улице... Такие рабочие кварталы возвели в конце позапрошлого столетия на деньги акционерного общества «Русский стандарт», развернувшего массовую кампанию по привлечению дешевой рабочей силы в Новороссийск. Там же, рядом с общежитиями, находился офис самой фирмы и промзона одноименного нефтеперерабатывающего завода. С тех пор Восточный округ известен как промышленный район.

С 2007 года, благодаря тому, что местная администрация перевела в земли поселений площади бывших виноградников винсовхоза «Мысхако» был образован Южный округ. В него, кроме новых земель 15-го микрорайона, вошли 3й, 7й и 9й, а также поселки Алексино, Мысхако, Широкая Балка. Самый престижный и благополучный с точки зрения экологии это 14 микрорайон. Он находится в зоне Суджукской косы, в 2-х километровой зоне от берега моря. Застроен преимущественно новыми многоэтажными домами, многие квартиры имеют панорамный вид на море, горы и зеленые виноградники с/х «Мысхако».

Новороссийск совершенно непохож на соседние Анапу и Геленджик, его нельзя назвать курортом, поскольку только окрестные Абрау-Дюрсо, Мысхако и Южную Озереевку можно считать местами отдыха. В первую очередь Новороссийск — город-порт, город бизнеса, и это обстоятельство отражается на рынке недвижимости.

За комментариями по поводу цен, перспектив и рекомендаций мы обратились к лидерам рынка недвижимости г.Новороссийска АН «НОВАЦИЯ».

Бондарь Наталья – генеральный директор

О своем родном городе можно говорить бесконечно, и как бы не хотелось рассказать о природе, истории, о людях все же вернемся к сути вопроса, а именно к недвижимости.

Жилая недвижимость: первичный рынок

Многоквартирные жилые дома строят преимущественно в Южном, Центральном и немного в Приморском районах. Это обусловлено, конечно же, наличием свободных строительных площадок. А так как Новороссийск ограничен горами и морем, таковых там немного. По итогам 2007 года в эксплуатацию должны сдать 385 тыс. кв.м. жилья. Кстати, точечная и комплексная застройки представлены на рынке примерно в равных объемах. Зачастую у новых жилых объектов отсутствуют названия, что для Москвы и Краснодара сейчас стало уже редкостью. Названия традиционно присваивают московские строительные фирмы.

Жилой комплекс «Южный берег» в 15м микрорайоне, проект московской компании «ПИК», — пример застройки, аналогов которому в Южном регионе пока не существует.

Наряду с монолитными домами здесь появятся школа, детский сад, подземные паркинги, детские и спортивные площадки. На первых этажах зданий разместят все необходимые объекты социальной инфраструктуры. Открывающийся вид на море и виноградники Мысхако добавляет «Южному берегу» престижности.

Кроме него именами собственными наделены жилой комплекс «Черноморская Ривьера», а также объекты точечной застройки «Венеция», «Ника», «Корона» и «Парус». В последнее время девелоперы стали обращать внимание на использование в строительстве материалов, устойчивых к агрессивной среде, особенно при сооружении домов с видом на западный берег Цемесской бухты, который обычно страдает от ветра.

В нынешнем году на стройплощадках Новороссийска работают ОАО «Группа компаний «ПИК» (преимущественно в Южном округе), «УССТ-4», ООО «Стройзаказчик», ТСЖ «Воин», компания «Земстрой», ООО «Марк», ООО «Строительно-инжиниринговая компания «Выбор», ООО «Строительная компания «Юго-Запад», ООО «Южное товарищество».

На первичном рынке преобладают квартиры экономкласса. Чаще всего возводят дома высотой не менее девяти этажей, однако площади даже самых крупных комплексов в южной части города не превышают 120 тыс. кв.м. Наиболее активно здания строили в районе мемориала «Малая Земля», памятника «Взрыв», улиц Дзержинского, Губернского, Пионерской, Героев-десантников. Малоэтажную застройку ведут в основном в Восточном округе. Социального жилья сооружают мало, несмотря на анонсированную программу «Жилище». За 2006 год был сдан только дом для ветеранов и начаты работы по возведению квартир для учителей и милиционеров.

Элитный сектор в Новороссийске фактически отсутствует, хотя некоторые девелоперы позиционируют свои комплексы именно так. Формат организованной коттеджной застройки тоже не представлен, впрочем, элитные коттеджи изредка встречаются, по большей части в пригородах (Мысхако, Абрау-Дюрсо, Южная Озереевка). Вместе с тем спрос на квартиры улучшенной планировки в Новороссийске растет и пока остается неудовлетворенным.

Средняя стоимость жилья экономкласса в центре города — 1000 долл. за 1 кв. м, в южных микрорайонах Центрального округа и в Южном округе квартиры данной категории продают по 900–910 долл. за 1 кв. м. Цены на квартиры бизнес-класса колеблются от 1500 до 3000 долл. за 1 кв. м. В Восточном и Приморском округах дома бизнес-класса не возводят, а в сегменте экономкласса стоимость составляет от 720 (район Шесхариса) до 850 долл. за 1 кв. м (Приморский округ: Цемдолина, Мефодиевка).

Среди строящихся и проектируемых объектов в сфере элитной недвижимости можно назвать только жилую часть комплекса «Новосити»: 15 и 23-этажный корпуса, в которых на верхних этажах предусмотрены пентхаусы. Наличие управляющей компании и развитой инфраструктуры, а также расположение в центре города дают возможность оценить данный проект выше, чем бизнес-класс.

Рост цен на недвижимость первичного рынка (от застройщика) за 2007 год составил приблизительно 30%.

Жилая недвижимость: вторичный рынок

В отличие от первичного рынка вторичный показывает быстрый рост цен. Этому есть несколько объяснений. Во-первых, нежелание граждан финансировать строительство дома в течение долгого времени (от фундамента до ввода в эксплуатацию). Во-вторых, не всех прельщает необходимость делать ремонт после приобретения квартиры, который в наше время может стоить ох как дорого! К этому еще нужно прибавить недоделки от строителей, неблагоустроенный и необжитый двор, отключенные лифты и так далее. Наиболее востребованы на вторичном рынке 1-2х комнатные квартиры улучшенной планировки. В среднем по городу на вторичном рынке сейчас сформировались следующие цены за 1 кв.м: в хрущевках — от 2200 до 2500 долл., в брежневках — от 2400 до 2600 долл., в сталинках — от 2500 до 3500 долл., в квартирах улучшенной планировки — от 2000 до 3000 долл.

Чтобы сориентировать читателей с ценами на квартиры, предлагаю табличку (стоимость указана в тыс. руб):

Конечно, хочу обратить Ваше внимание, что эти цены даны весьма приблизительно, так как в каждом районе категория квартир (то есть, хрущевки, брежневки, улучшенки и т.д.) разные и соответственно цены, тоже будут варьироваться.

Так же, если говорить о вторичном рынке жилья, стоит обратить Ваше внимание на такую категорию недвижимости, как домовладения, то есть частный сектор. Здесь выводить какую-то схему определения цены весьма сложно, так как каждый дом, как и его хозяин – это индивидуальность. Стоимость складывает, по-мимо расположения домовладения, наличием коммуникаций, района и прочих условий.

Цены на домовладения варьируются от 2 млн.руб. до ...

Земельные участки

Стоимость земельных участков зависит от:

Стоимость земельных участков на данный момент составляет:

ИЖС, ЛПХ – от 1млн.руб до 8 млн.руб. Рост цен специально мы не просчитывали, но можем предложить Вам самостоятельно сделать вывод: осенью прошлого года подобные участки стоили от 500 тыс.руб. до 5 млн.руб.

Существует также рынок инвестиционных перепродаж.

Если внимательно рассмотреть этот сегмент рынка и основываться на предпочтениях наших клиентов, то можно сделать вывод:

наиболее привлекательно в этом плане выглядят земельные участки, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Стоимость таких участков на данный момент составляет в Приморском р-не (8-я щель) от 1,5 млн.руб. до 3,5 млн.руб. Вряд ли стоит удивляться данному предпочтению, если учитывать рост цен на земельные участки данного целевого назначения.

Так же в этом сегменте рынка фигурирует жилье, сданное в эксплуатацию в конце 2005 — начале 2007 года, в частности квартиры в комплексе «Виктория» и объектах точечной застройки в Южном округе, построенные компаниями «ПИК», «Краснодарстройнефтегаз», «УССТ-4», «Стройзаказчик». На момент сдачи 1 кв. м жилплощади в таких зданиях стоил всего 750–800 долл., а сейчас — уже 2200–5000 долл.

Кстати, все эти дома относят к экономклассу.

Собственник: www.novacia.com

• Новости
• Статьи
• Недвижимость
• Агентства
• Ипотека
• Опросы
• Помощь
• Агентствам
• Контакты