Главная / Статьи / Обзор рынка недвижимости г. Краснодара

Обзор рынка недвижимости г. Краснодара

Опубликовано: 07.05.2008.

Краснодар - административный центр Краснодарского края, крупнейший в Южном федеральном округе транспортный узел и самый большой город на Северном Кавказе. Краснодар расположен в центре Краснодарского Края, на северо-западе Кавказа, на правом берегу реки Кубани. Проходящая по ней южная черта города одновременно является частью границы с другим субъектом Федерации – Республикой Адыгеей. Хотя он и не курорт, но является столицей курортного района и на фоне возросшего интереса россиян к недвижимости на Кубани привлекает к себе пристальное внимание. Краснодар привлекателен тем, что здесь находится работа для всех желающих: не всегда любимая, не всегда высокооплачиваемая, но если с умом и желанием подойти к делу, бедствовать не будешь. Город развивается и процветает. В связи с этим рынок недвижимости Краснодара всегда отличался разносторонним развитием всех сегментов и стабильным спросом на недвижимость.

Современный Краснодар до 2007 года состоит из четырех округов: Центрального, Прикубанского, Карасунского и Западного.

Центральный округ состоит из двух частей: «центр» и «старый центр». На территории центрального округа сосредоточены административные здания города и края (городская администрация, краевая администрация, арбитражный суд, краевой суд, прокуратура, городская дума), нижние этажи всех жилых зданий в основном занимают офисные помещения и магазины. В округе расположены 2 самых больших рынка города, железнодорожный вокзал и автовокзалы. Цены на недвижимость в этих районах стабильно высоки, так как она пользуется постоянным и непрекращающимся спросом.

Прикубанский округ один из самых крупных округов города Краснодара. Этот округ относится к старым районам города, в котором преобладает частный сектор, но с каждым годом под застройку осваивается все больше и больше земель. Массовое строительство обусловлено тем, что на окраине округа расположены земли сельхоз назначения, которые были отданы администрацией под застройку. Ярким примером является всем известная «немецкая деревня», которая соседствует с микрорайоном «Энка» и престижные «спальные районы» МХГ и ФМР. Прикубанский округ состоит из нескольких микрорайонов: СМР (Славянский), МХГ (Микрохирургия глаза), ФМР (Фестивальный), ЭНКА, Авиагородок, р-н 40 лет Победы, р-н Российской, п. Северный. Так же в этом округе расположены самые крупные больницы нашего города и развлекательные комплексы.

Западный округ. Прежде всего его отличает выгодное расположение. Он находится в юго–западной части города на берегу реки Кубань. Жители этого округа могут насладиться прекрасным видом из окон домов на реку Кубань и ее живописные берега. В нем расположились самые престижные «спальные» микрорайоны: ЮМР(Юбилейный) и р-н Тургеневского моста. В этом округе активно ведется застройка лидирующими строительными компаниями Краснодарского края: Девелопмент-юг, Сфера жилья, ВПИК, Нефтестройиндустрия, ОБД-инвест. Строительство в основном ведется точечно, за исключением р-н Тургеневского моста, в котором планируется размещение крупно -масштабного комплекса, занимаевого целую улицу в доль реки Кубань.

Карасунский округ относится к старым районам города. Расположен в одном из живописных мест г. Краснодара. В простонародье его называют легкими города Краснодара, так как в нем находится несколько зеленых массивов, в том числе два самых больших парка отдыха: 40 лет октября и аквапарк. Карасунский округ состоит из нескольких микрорайонов: КМР (Комсомольский), КСК, ПМР (Пашковский), ЧМР (Черемушки), ХБК (Хладокомбинат), РМЗ.

За комментариями по поводу цен, перспектив и рекомендаций мы обратились к ведущей компании на рынке недвижимости г. Краснодара АН «Новация».

Бондарь Наталья – генеральный директор.

Реконструкция города Краснодара

Сегодня в связи с возрождением традиций кубанского казачества к числу основных строительных проектов относится восстановление первоначального облика центральной части города. Самая старая и главная улица Краснодара - Красная - должна превратиться в пешеходную (сегодня по выходным ее закрывают для автотранспорта). Рекламные бигборды заменят на пиларсы - треугольные тумбы, не искажающие вид города.

Несмотря на то что экстенсивное развитие Краснодара почти невозможно, поскольку черта города уже в плотную подошла к федеральным землям сельскохозяйственного назначения, тут активно ведется жилищное строительство, причем целыми микрорайонами с собственной социальной и коммерческой инфраструктурой. Речь идет о Солнечном в Прикубанском округе и Почтовой в Карасунском. За всю историю города те изменения, которые предусмотрены текущим генпланом,- самые крупные. По данным решено построить 2 млн. кв.м. жилья, в которых смогут разместиться 300 тыс. человек, и реконструировать целые кварталы, преимущественно в Центральном и Западном округах. Вместо старых зданий планируются построить жилые комплексы элит- и бизнес-класса, а так же современные офисные центры. Кроме того, местные власти намеренны вывести железнодорожные пути на окраины, заменив их линиями скоростного трамвая, что даст возможность получить под застройку еще 100 га. В центре Краснодара.

Жилая недвижимость: первичный рынок

На первичном рынке жилья Краснодара несколько лет подряд демонстрирует устойчивый рост цен. Исключением составляет лишь первое полугодие 2006 года, когда цены на квартиры в новостройках несколько снизились после того, как городская администрация анонсировала несколько крупных строительных проектов. Однако уже во втором полугодии все вернулось в прежнее русло. Спрос, усиленный реализацией различных социальных программ (в частности, «Молодой семье - доступное жилье»), по-прежнему превышает предложение, причем на пике популярности - одно- и двухкомнатные квартиры экономкласса, расположенные в микрорайонах Черемушки, Гидрострой, Фестивальном, Юбилейном.

Разумеется в таких условиях цены будут расти, причем довольно быстро. Если в прошлом году средняя стоимость квадратного метра в краснодарских новостройках увеличилась на 19%, то в нынешнем данный показатель должен составлять как минимум 26% или даже больше. Сегодня средняя стоимость квадратного метра первичного жилья - около 38 тыс. руб.

При этом заметного разброса цен на недвижимость в разных районах Краснодара нет. Элитное жилье, безусловно, в городе возводят, но исключительно в рамках точечной застройки. Основные критерии принадлежности дома к высшему классу - наличие собственной инфраструктуры (супермаркет, кафе, фитнес-центр и другие объекты; в комплексе на Кубанонабережной имеется даже яхт-клуб), оригинальное архитектурное решение (яркий пример - ЖК «Замок»), панорамный вид из окон на исторический центр города или на пойму реки Кубань и парковую зону (ЖК «Адмирал», расположен в пяти минутах ходьбы от озера Карасун), близость к крупным офисным центрам классов А и В+. Стоимость квадратного метра в квартирах таких жилых комплексов может доходить до 2 тыс. долл. и больше. Жилье бизнес-класса в Краснодаре строят в основном в Центральном и Западном округах, а в Красунском и Прикубанском среди первички преобладают дома эконом класса, причем последние составляют значительный процент возводимого в городе социального жилья.

Стоимость квартир в стоящихся домах по итогам года выросла в среднем на 25%, а ежемесячный прирост составляет 1,8 – 2,5%.

Жилая недвижимость: вторичный рынок

В отличии от первичного рынка вторичный показывает быстрый рост цен. Этому есть несколько объяснений. Во-первых, нежелание граждан финансировать строительство дома в течение долго времени (от фундамента до ввода в эксплуатацию). Во-вторых, не всех прельщает необходимость делать ремонт после приобретения квартиры, который в наше время может стоить ох как дорого! К этому еще нужно прибавить недоделки от строителей, неблагоустроенный и необжитый двор, отключенные лифты и так далее. Наиболее востребованы на вторичном рынке 1-2х комнатные квартиры улучшенной планировки. В среднем по городу на вторичном рынке сейчас сформировались следующие цены за 1 кв.м.: в хрущевках - от 50 000 до 62 000 руб., в брежневках – от 47000 до 52000 руб., в сталинках – от 40000 до 55000 руб., в квартирах улучшенной планировки – от 52000 до 60000 руб.

Чтобы с ориентировать читателей с ценами на квартиры, предлагаю табличку (стоимость указана в тыс. руб.):

Конечно, хочу обратить Ваше внимание, что эти цены даны весьма приблизительно, так как в каждом районе категории квартир (то есть, хрущевки, брежневки, улучшенки и т.д.) разные и соответственно цены, тоже будут варьироваться.

Так же, если говорить о вторичном рынке жилья, стоит обратить Ваше внимание на такую категорию недвижимости, как домовладение, то есть частный сектор. Здесь выводить какую-то схему определения цены весьма сложно, так как каждый дом, как и его хозяин – это индивидуальность. Стоимость складывает, по-мимо расположения домовладения, наличием коммуникаций, района и прочих условий.

Цены на домовладения варьируются от 3 млн. руб. до ...

Земельные участки

Стоимость земельных участков зависит от:

Стоимость земельных участков на данный момент составляет:

ИЖС, ЛПХ – от 1,5 млн. руб. до 10 млн. руб. Рост цен специально мы не просчитывали, но можем предложить Вам самостоятельно сделать выводы: осенью прошлого года подобные участки стоили от 700 тыс. руб. до 7 млн. руб.

Существует также рынок инвестиционных перепродаж.

Если внимательно рассмотреть этот сегмент рынка и основываться на предпочтениях наших клиентов, то можно сделать вывод:

Наиболее привлекательно в этом плане выглядят земельные участки, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Стоимость таких участков на данный момент составляет в Прикубанском округе от 2,5 млн. руб.до 6 млн.руб. Вряд ли стоит удивляться данному предпочтению, если учитывать рост цен на земельные участки данного целевого назначения.

Так же в этом сегменте рынка фигурирует жилье, сданное в эксплуатацию в конце 2005 – начале 2007 года, в частности квартиры в комплексе «Новый город» и обьектах точечной застройки в Западном округе, построенные компаниями «Девелопмент-юг», «Сфера жилья», «ВПИК», «Нефтестройиндустрия», «ОБД-инвест». На момент сдачи 1 кв. м. жилплощади в таких зданиях стоил всего 25000- 32000 руб., а сейчас – уже 43000 – 45000 руб.

Кстати все эти дома относятся к экономклассу.

Собственник: www.novacia.com

• Новости
• Статьи
• Недвижимость
• Агентства
• Ипотека
• Опросы
• Помощь
• Агентствам
• Контакты